Bien calculer son budget pour louer son premier appartement ?

C’est parti ? Vous allez louer votre premier logement ? Pour bien calculer votre budget ayez en tête qu’en plus du premier mois de loyer, certains frais sont à prendre en compte : dépôt de garantie, honoraires d’agences, assurances… Pierre-Antoine Menez fait le point pour vous.

Les dépenses de l’entrée dans les lieux.

Au moment de la signature du bail d’habitation, vous aurez à verser le premier mois de loyer. Sachez que vous n’êtes pas dans l’obligation de régler votre loyer par prélèvement automatique. En plus du loyer vous aurez également à verser une provision pour les charges. Ces dernières représentent, en moyenne 20 % du loyer… mais dans certains cas, cela peut aller jusqu’à 30 ou 40 % du loyer. Il faut savoir que les aides au logement dont vous pourriez bénéficier, ne sont versées qu’à partir du deuxième mois de location.

Dépôt de garantie, assurances, gaz et électricité: des frais qui ne doivent pas être négligés

Votre propriétaire bailleur vous demande le versement d’un dépôt de garantie appelé aussi caution, pour assurer sa protection en cas de dégradation du logement,. Cette caution équivaut à 1 mois de loyer hors charge. Néanmoins, si le loyer est payable par période de 3 mois au minimum, il n’est pas nécessaire de verser de dépôt de garantie. Si vous passez par une agence, vous aurez également à payer des honoraires immobiliers. Le plus souvent ils représentent 1 mois de loyer hors charge.

Vus avez obligation de souscrire à une assurance  « multirisques habitation », qui vous couvre en cas de dommages (incendie, dégâts des eaux, etc.). En cas de non souscription à une assurance habitation, votre propriétaire est en droit de résilier le bail.

Lorsque l’ancien locataire quitte le logement, il doit avoir résilié son contrat chez son fournisseur de gaz et d’électricité. Cependant, vous n’aurez pas de coupure d’électricité pendant plusieurs semaines. Cela vous laisse donc le temps de contacter votre propre fournisseur pour souscrire un nouveau contrat. Dans ce cas, il n’y a pas de frais de remise en service. Par contre en cas de coupure, des frais de remise en service vous seront obligatoirement facturés (environ 25 € pour l’électricité et le gaz). Dans ce cas, un délai d’au moins 5 jours est nécessaire pour la remise en service.

Les aides au logement pensez-y !

Si vous disposez de ressources faibles et que vous rencontrez des difficultés à faire face à votre loyer et aux différentes charges annexes, sachez que certaines aides au logement sont principalement destinées aux étudiants modestes :

L’aide personnalisée au logement ou APL a pour objectif de vous aider à payer votre loyer. Elle est attribuée en fonction des revenus, de la composition de votre foyer et de la commune dans laquelle vous résidez. Néanmoins, il faut impérativement que le logement fasse l’objet d’une convention avec l’Etat.

ALS (Allocation de Logement Sociale). Le montant de cette aide varie selon vos ressources, la composition de votre foyer, de la commune dans laquelle vous habitez et du montant de votre loyer.

FSL (Fonds de Solidarité Logement), cette aide peut prendre la forme d’un prêt sans intérêt ou d’une subvention. Elle peut couvrir le dépôt de garantie et les frais de location divers auxquels vous avez à faire face. Pour saisir le FSL, il vous faut prendre contact avec le CCAS (Centre communal d’action sociale) de votre ville, l’assistante sociale de votre secteur ou le FSL, en écrivant au Conseil Général de votre département.

Pour vous accompagner dans vos démarches, vous pouvez compter sur l’équipe de gestion locative de Groupe VMH.

Bail habitation meublée versus vide ?

Vous êtes propriétaire d’un logement que vous avez décidé de mettre en location ? Mais vous hésitez entre deux solutions qui s’offrent à vous : proposer l’habitation vide ou meublée. Le bail définit les droits et les obligations du propriétaire et du locataire. Vous devez connaitre les différences entre les 2 baux meublé ou vide afin de vous décider sur la solution qui vous convient le mieux.

La durée du bail

La durée du bail d’habitation d’un logement vide est de 3 ans, alors qu’elle est de 1 an minimum (9 mois si le locataire est étudiant) pour un logement meublé.

Bon à savoir : il existe un nouveau bail mobilité, dont la durée est de 1 à 10 mois. Votre logement dans ce cas doit être meublé et le locataire doit se trouver dans l’une des situations suivantes : formation professionnelle ; études supérieures ; contrat d’apprentissage ; stage ; engagement volontaire dans le cadre d’un service civique ; mutation professionnelle ; ou mission temporaire dans le cadre de l’activité professionnelle.

Le dépôt de garantie

Le bailleur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels manquements du locataire (loyers ou charges impayés, réalisation des réparations locatives…).

Pour un logement vide, e dépôt de garantie est de 1 mois maximum. Il est de 2 mois pour un logement meublé.

Bon à savoir :  si vous optez pour le bail mobilité, sachez que vous ne pourrez pas demander le moindre dépôt de garantie.

Le préavis

Pour un logement vide,le préavis en cas de départ du locataire est de 1 mois en zone tendue et 3 mois dans les autres zones.

Pour un bail d’habitation meublée, le préavis est de 1 mois.

La lettre de congé doit vous être adressée par lettre recommandée avec avis de réception, acte d’huissier ou remise en main propre contre émargement ou récépissé.

En cours de bail, il vous sera impossible de rompre le contrat pour lancer une nouvelle location. Par contre vous pouvez mettre fin à la location constituant la résidence principale de votre locataire, à chaque échéance du contrat.

L’ameublement du logement

L’habitation en bail meublée devra comporter au minimum :

• la literie avec couette ou couverture ;
• des volets ou rideaux dans les chambres ;
• des plaques de cuisson ou un four à micro-onde ;
• un réfrigérateur ;
• un congélateur ou compartiment à congélation du réfrigérateur d’une température maximale de -6° ;
• de la vaisselle en nombre suffisant pour que les occupants puissent prendre les repas ;
• des ustensiles de cuisine ;
• une table et des chaises ;
• des étagères de rangement ;
• des luminaires ;
• du matériel d’entretien ménager adapté au logement (aspirateur s’il y a de la moquette, balai et serpillière pour du carrelage …).

La fiscalité

En tant que loueur non-professionnel, les loyers que vous percevrez, si vous optez pour une location meublée, seront soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

Si vous louez un logement non meublé, vous devrez déclarer dans vos revenus les loyers que vous avez reçus.

Votre locataire peut il faire des travaux dans le logement loué ?

Un locataire est en droit d’effectuer certain travaux dans son logement

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 précise que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire. A défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés. Dans le silence des textes de loi, il est cependant difficile de faire une différence entre la notion d’aménagements (autorisés par la loi) et la notion de transformation (qui elle, n’est pas autorisée). Il convient donc de se reporter à l’appréciation des juges.

Si votre locataire fait une ouverture dans un mur ou bien transforme une chambre en salle de bain, on parlera de transformation. Si le locataire peint les murs en utre autre couleur que le blanc d’origine alors on parle d’aménagement .

 

Locataire sans assurance habitation ? Que faire ?

La souscription à une assurance habitation est obligatoire pour tout nouveau locataire. Si votre locataire ne répond pas à votre première relance, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure.

La garantie minimum à laquelle le locataire doit souscrire est appelée « Garantie responsabilité civile locative ». Elle couvre les dommages causés en cas d’explosion, de dégât des eaux, d’incendie et de négligence ou imprudence du locataire.

QUE DIT LA LOI EN CAS DE DÉFAUT D’ASSURANCE ?
Dans le cas où votre locataire ne reviendrait pas vers vous, expliquez lui en détail dans votre courrier ce qu’il adviendra. En l’occurrence, la loi est très claire : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. »

Louer une partie de ma résidence principale ?

Si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale et que vous en êtes vous-même propriétaire, vous en avez tout à fait le droit et vous n’avez pas d’autorisation à obtenir au préalable. En revanche, ce type de location reste encadré par certaines règles.

Vous devez signer un bail de location meublée avec le locataire

Établir une notice d’information sur les droits et les devoirs de chacun

Établir également des diagnostics immobiliers obligatoires, à savoir :

• Le DPE (Diagnostic de performance énergétique)
• Le CREP (Constat des risques d’exposition au plomb)
• L’amiante
• L’ESRIS (Etat des servitudes, risques et d’information sur les sols)

BON À SAVOIR

Si vous êtes vous-même locataire de votre résidence principale et que vous souhaitez louer une partie du logement, vous devez préalablement obtenir une autorisation de la part du propriétaire.

La pièce que vous louez doit répondre à certains critères

La pièce que vous mettez à la location doit respecter des critères de décence et de salubrité, à savoir les caractéristiques suivantes :

• La pièce doit présenter une surface minimale de 9 m², ainsi qu’une hauteur sous plafond supérieur à 2,20 mètres : le volume doit être supérieur à 20 m3.
• La pièce doit être équipée de prises électriques aux dernières normes.
• La présence d’une fenêtre ouvrant sur l’extérieur est obligatoire, pour que la pièce soit éclairée naturellement et puisse être aérée.
• Le locataire doit pouvoir accéder à la cuisine, à la salle de bains ainsi qu’aux toilettes depuis sa chambre.

Notez qu’à partir du moment où vous signez le bail de location avec le locataire, vous ne pouvez mettre fin au bail avant le terme fixé : généralement, cette durée est d’un an dans le cadre d’une location meublée.

 

Les précautions à prendre avant de louer une partie de sa résidence principale

Avant de vous lancer dans la location d’une partie de votre résidence principale, pensez à prendre quelques précautions afin que tout se déroule dans les meilleures conditions :

• Si vous vivez dans une copropriété, commencez par vérifier que le règlement de copropriété ne vous interdit pas la location.
• Pensez à contacter votre compagnie d’assurance habitation pour les informer de la location d’une chambre.
• Faites réaliser les diagnostics avant la signature du bail, par un professionnel certifié.
• Vérifiez bien également que les meubles et équipements que vous mettez à la disposition du locataire sont en bon état et fonctionnent.

Il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt

En louant une partie de votre résidence principale, vous pouvez prétendre à une exonération d’impôt à condition que vous respectiez trois paramètres.

Le loyer que vous percevez ne doit pas dépasser un certain seuil en fonction de l’endroit où vous vivez. Pour 2019, ce seuil est fixé à 187 €/m² en Île-de-France.

La pièce que vous louez doit faire partie de votre résidence principale, et elle doit respecter les critères de décence, être meublée avec un équipement suffisant, en bon état, et qui fonctionne.

Par contre, Si vous louez une chambre meublée qui est séparée de votre résidence principale, vous ne pouvez pas prétendre à une exonération d’impôt.

 

 

Dépôt de garantie, c’est quoi exactement?

Le dépôt de garantie est  la somme d’argent versée lors de la signature de contrat de bail par le locataire. Cette somme est payée pour garantir la bonne exécution et la conformité du contrat. Elle est remise par le locataire au propriétaire, afin de garantir la bonne exécution de ses obligations, c’est-à-dire rendre le logement dans l’état où il avait été loué au départ. Ainsi, le propriétaire peut  demander une retenue totale ou partielle sur le dépôt de garantie en cas de dégradation de son logement par son locataire.

• Pour une location nue, le dépôt de garantie versé par votre locataire est limité à 1 mois de loyer hors charges.
• En location meublée, il est limité à 2 mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

NE PAS CONFONDRE DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTION

On entend souvent parler de « caution » pour parler du dépôt de garantie. La « caution » est en fait la personne vers laquelle vous serez autorisé à vous retourner en cas de non-paiement d’un loyer.

Loyer : Demandez une caution simple, la caution solidaire ou la caution bancaire

La solution la plus commune pour être certain d’être payer pour un propriétaire de  logement, consiste à demander aux candidats à la location d’apporter un garant, qui peut être un membre de la famille, un ami ou une banque. Le garant s’engage alors à verser les loyers si le locataire a cessé de les payer.

Il existe trois types de cautions :

• La caution simple implique qu’en cas d’impayés, vous commencez par poursuivre le locataire, avant de vous retourner contre son garant.
• La caution solidaire signifie que vous pouvez réclamer les loyers impayés directement au garant du locataire.
• La caution bancaire signifie que le garant du locataire est une banque, mais cette solution est encore rare et nécessite de remplir plusieurs conditions. Notez qu’il est  important de présenter un acte de cautionnement contenant toutes les clauses nécessaires, et vous devez également vérifier la solvabilité du garant, autant que celle du locataire.

Bon à savoir

Les revenus du garant représentent une information importante, mais pensez à savoir s’il est déjà garant d’autres locataires. Cela pourrait réduire vos chances d’être indemnisé(e) en cas d’impayés de votre locataire.

Punaises de lit, rats, cafards… en cas d’invasion sachez que la Loi Elan vous protège !

En matière de protection des locataires, le gouvernement a enfin décidé d’agir. En effet Avec la mise en place récente de la loi Elan, ce dernier renforce  les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne, et le combat contre la recrudescence des nuisibles.

La loi Elan, redéfinit la notion de logement décent.

Le 25 novembre 2018marquait la mise en application du projet de loi Elan. Cette loi, qui porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, aborde en réalité de nombreux sujets. Outre l’assouplissement des règles d’urbanisme, la modernisation des règles relatives à la copropriété, la facilitation des constructions, elle renforce aussi les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne.

La loi Elan modifie ainsi l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour faire place à un élément complémentaire de la notion de logement décent :

 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites… .

La Loi Elan oblige désormais les propriétaires privés et publics à attester qu’un logement ne contient pas de signe de présence d’espèces nuisibles. Mais comment prouver que les nuisibles en question sont présents avant la mise en location d’un logement ? Dans ce cas précis, l’inspection par un professionnel qualifié est indispensable. De nombreuses sociétés sont ainsi expertes dans le domaine, à l’image de Rentokil, spécialiste de la lutte contre les nuisibles depuis 1924, et qui propose des services de dératisation et de désinsectisation aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises.

Punaises de lit, rats, cafards… qui paie les frais pour s’en débarrasser ?

C’est la question qui revient sur le tapis à chaque problème rencontré dans un logement : qui paie ? le locataire ? le propriétaire ? En matière de location, la loi exige que le propriétaire fournisse un logement décent et salubre. En cas de problème de nuisibles, il lui incombe donc de faire venir des spécialistes pour une inspection et un traitement de l’habitation. Ceci étant dit, si le propriétaire est tenu de s’occuper des traitements anti-nuisibles, cela ne décharge pas le locataire de ses responsabilités.

Un locataire a en effet l’obligation de garder un logement salubre. Si l’apparition de nuisibles se fait en cours de bail et qu’elle est due à l’absence ou un mauvais entretien de l’habitation, la facture lui sera remise… Pour éviter toutes les dérives, restez vigilant.

Liste de l’équipement à fournir pour louer en meublé.

Les logements loués meublés doivent comporter certains éléments « en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

• literie comprenant couette ou couverture
• volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher »
• plaques de cuisson
• four ou four à micro-ondes
• réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C)
• vaisselle nécessaire à la prise des repas
• ustensiles de cuisine
• table et sièges
• étagères de rangement
• luminaires
• matériel d’entretien ménager adapté au logement

Dans ce type de location, le dépôt de garantie versé par le locataire ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.

Tout savoir sur le DPE

Dans le cadre d’un bail d’habitation, un diagnostic technique doit être annexé au bail. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) figure dans cette liste et la loi sur le logement (ELAN) apporte quelques précisions sur le sujet.

« Le locataire peut opposer au propriétaire les informations qui ne constituent pas de recommandations sur le DPE »

Le diagnostic de performance énergétique d’un logement est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bien immobilier et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Il est toujours accompagné de recommandations afin d’améliorer cette performance. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise désormais que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

Cela revient à dire que le locataire pourra opposer au propriétaire toutes les informations qui ne constituent pas de recommandations.

« Aucune sanction n’est actuellement prévue si le diagnostic de performance énergétique est mauvais. »

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location

Le dossier de diagnostic technique, fourni par le propriétaire, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

• Le diagnostic de performance énergétique.
• Le constat de risque d’exposition au plomb prévu si le logement est construit avant le 1er janvier 1949.
• Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
• Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque l’installation date de plus de quinze ans.
• Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.
• Dans certaines zones, le diagnostic termites.

Références juridiques

Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989Article 179 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELANArticle L134-1 du code de la construction et de l’habitation.