Locataire sans assurance habitation ? Que faire ?

La souscription à une assurance habitation est obligatoire pour tout nouveau locataire. Si votre locataire ne répond pas à votre première relance, vous pouvez lui envoyer une mise en demeure.

La garantie minimum à laquelle le locataire doit souscrire est appelée « Garantie responsabilité civile locative ». Elle couvre les dommages causés en cas d’explosion, de dégât des eaux, d’incendie et de négligence ou imprudence du locataire.

QUE DIT LA LOI EN CAS DE DÉFAUT D’ASSURANCE ?
Dans le cas où votre locataire ne reviendrait pas vers vous, expliquez lui en détail dans votre courrier ce qu’il adviendra. En l’occurrence, la loi est très claire : « Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire. »

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Louer une partie de ma résidence principale ?

Si vous souhaitez louer une partie de votre résidence principale et que vous en êtes vous-même propriétaire, vous en avez tout à fait le droit et vous n’avez pas d’autorisation à obtenir au préalable. En revanche, ce type de location reste encadré par certaines règles.

Vous devez signer un bail de location meublée avec le locataire

Établir une notice d’information sur les droits et les devoirs de chacun

Établir également des diagnostics immobiliers obligatoires, à savoir :

BON À SAVOIR

Si vous êtes vous-même locataire de votre résidence principale et que vous souhaitez louer une partie du logement, vous devez préalablement obtenir une autorisation de la part du propriétaire.

La pièce que vous louez doit répondre à certains critères

La pièce que vous mettez à la location doit respecter des critères de décence et de salubrité, à savoir les caractéristiques suivantes :

  • La pièce doit présenter une surface minimale de 9 m², ainsi qu’une hauteur sous plafond supérieur à 2,20 mètres : le volume doit être supérieur à 20 m3.
  • La pièce doit être équipée de prises électriques aux dernières normes.
  • La présence d’une fenêtre ouvrant sur l’extérieur est obligatoire, pour que la pièce soit éclairée naturellement et puisse être aérée.
  • Le locataire doit pouvoir accéder à la cuisine, à la salle de bains ainsi qu’aux toilettes depuis sa chambre.

Notez qu’à partir du moment où vous signez le bail de location avec le locataire, vous ne pouvez mettre fin au bail avant le terme fixé : généralement, cette durée est d’un an dans le cadre d’une location meublée.

 

Les précautions à prendre avant de louer une partie de sa résidence principale

Avant de vous lancer dans la location d’une partie de votre résidence principale, pensez à prendre quelques précautions afin que tout se déroule dans les meilleures conditions :

  • Si vous vivez dans une copropriété, commencez par vérifier que le règlement de copropriété ne vous interdit pas la location.
  • Pensez à contacter votre compagnie d’assurance habitation pour les informer de la location d’une chambre.
  • Faites réaliser les diagnostics avant la signature du bail, par un professionnel certifié.
  • Vérifiez bien également que les meubles et équipements que vous mettez à la disposition du locataire sont en bon état et fonctionnent.

Il est possible de bénéficier d’une exonération d’impôt

En louant une partie de votre résidence principale, vous pouvez prétendre à une exonération d’impôt à condition que vous respectiez trois paramètres.
Le loyer que vous percevez ne doit pas dépasser un certain seuil en fonction de l’endroit où vous vivez. Pour 2019, ce seuil est fixé à 187 €/m² en Île-de-France.
La pièce que vous louez doit faire partie de votre résidence principale, et elle doit respecter les critères de décence, être meublée avec un équipement suffisant, en bon état, et qui fonctionne.

Par contre, Si vous louez une chambre meublée qui est séparée de votre résidence principale, vous ne pouvez pas prétendre à une exonération d’impôt.

 

 

Dépôt de garantie, c’est quoi exactement?

Le dépôt de garantie est  la somme d’argent versée lors de la signature de contrat de bail par le locataire. Cette somme est payée pour garantir la bonne exécution et la conformité du contrat. Elle est remise par le locataire au propriétaire, afin de garantir la bonne exécution de ses obligations, c’est-à-dire rendre le logement dans l’état où il avait été loué au départ. Ainsi, le propriétaire peut  demander une retenue totale ou partielle sur le dépôt de garantie en cas de dégradation de son logement par son locataire.

  • Pour une location nue, le dépôt de garantie versé par votre locataire est limité à 1 mois de loyer hors charges.
  • En location meublée, il est limité à 2 mois de loyer hors charges depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

NE PAS CONFONDRE DÉPÔT DE GARANTIE ET CAUTION

On entend souvent parler de « caution » pour parler du dépôt de garantie. La « caution » est en fait la personne vers laquelle vous serez autorisé à vous retourner en cas de non-paiement d’un loyer.

Loyer : Demandez une caution simple, la caution solidaire ou la caution bancaire

La solution la plus commune pour être certain d’être payer pour un propriétaire de  logement, consiste à demander aux candidats à la location d’apporter un garant, qui peut être un membre de la famille, un ami ou une banque. Le garant s’engage alors à verser les loyers si le locataire a cessé de les payer.

Il existe trois types de cautions :

  • La caution simple implique qu’en cas d’impayés, vous commencez par poursuivre le locataire, avant de vous retourner contre son garant.
  • La caution solidaire signifie que vous pouvez réclamer les loyers impayés directement au garant du locataire.
  • La caution bancaire signifie que le garant du locataire est une banque, mais cette solution est encore rare et nécessite de remplir plusieurs conditions. Notez qu’il est  important de présenter un acte de cautionnement contenant toutes les clauses nécessaires, et vous devez également vérifier la solvabilité du garant, autant que celle du locataire.

Bon à savoir

Les revenus du garant représentent une information importante, mais pensez à savoir s’il est déjà garant d’autres locataires. Cela pourrait réduire vos chances d’être indemnisé(e) en cas d’impayés de votre locataire.

Punaises de lit, rats, cafards… en cas d’invasion sachez que la Loi Elan vous protège !

En matière de protection des locataires, le gouvernement a enfin décidé d’agir. En effet Avec la mise en place récente de la loi Elan, ce dernier renforce  les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne, et le combat contre la recrudescence des nuisibles.

La loi Elan, redéfinit la notion de logement décent.

Le 25 novembre 2018marquait la mise en application du projet de loi Elan. Cette loi, qui porte sur l’évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, aborde en réalité de nombreux sujets. Outre l’assouplissement des règles d’urbanisme, la modernisation des règles relatives à la copropriété, la facilitation des constructions, elle renforce aussi les dispositifs de lutte contre l’habitat indigne.

La loi Elan modifie ainsi l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour faire place à un élément complémentaire de la notion de logement décent :

 Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites… .

La Loi Elan oblige désormais les propriétaires privés et publics à attester qu’un logement ne contient pas de signe de présence d’espèces nuisibles. Mais comment prouver que les nuisibles en question sont présents avant la mise en location d’un logement ? Dans ce cas précis, l’inspection par un professionnel qualifié est indispensable. De nombreuses sociétés sont ainsi expertes dans le domaine, à l’image de Rentokil, spécialiste de la lutte contre les nuisibles depuis 1924, et qui propose des services de dératisation et de désinsectisation aussi bien aux particuliers qu’aux entreprises.

Punaises de lit, rats, cafards… qui paie les frais pour s’en débarrasser ?

C’est la question qui revient sur le tapis à chaque problème rencontré dans un logement : qui paie ? le locataire ? le propriétaire ? En matière de location, la loi exige que le propriétaire fournisse un logement décent et salubre. En cas de problème de nuisibles, il lui incombe donc de faire venir des spécialistes pour une inspection et un traitement de l’habitation. Ceci étant dit, si le propriétaire est tenu de s’occuper des traitements anti-nuisibles, cela ne décharge pas le locataire de ses responsabilités.

Un locataire a en effet l’obligation de garder un logement salubre. Si l’apparition de nuisibles se fait en cours de bail et qu’elle est due à l’absence ou un mauvais entretien de l’habitation, la facture lui sera remise… Pour éviter toutes les dérives, restez vigilant.

Liste de l’équipement à fournir pour louer en meublé.

Les logements loués meublés doivent comporter certains éléments « en nombre et en quantité suffisante pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante ».

  • literie comprenant couette ou couverture
  • volets, stores, rideaux ou autre « dispositif d’occultation des fenêtres dans les pièces destinées à être utilisées comme chambre à coucher »
  • plaques de cuisson
  • four ou four à micro-ondes
  • réfrigérateur et congélateur, ou au minimum, un réfrigérateur doté d’un compartiment de congélation (température inférieure ou égale à -6°C)
  • vaisselle nécessaire à la prise des repas
  • ustensiles de cuisine
  • table et sièges
  • étagères de rangement
  • luminaires
  • matériel d’entretien ménager adapté au logement
Dans ce type de location, le dépôt de garantie versé par le locataire ne peut être supérieur à deux mois de loyer hors charges.

Tout savoir sur le DPE

Dans le cadre d’un bail d’habitation, un diagnostic technique doit être annexé au bail. Le diagnostic de performance énergétique (DPE) figure dans cette liste et la loi sur le logement (ELAN) apporte quelques précisions sur le sujet.

« Le locataire peut opposer au propriétaire les informations qui ne constituent pas de recommandations sur le DPE »

Le diagnostic de performance énergétique d’un logement est un document qui comprend la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bien immobilier et une classification en fonction de valeurs de référence afin que les consommateurs puissent comparer et évaluer sa performance énergétique.

Il est toujours accompagné de recommandations afin d’améliorer cette performance. L’article 3-3 de la loi du 6 juillet 1989 précise désormais que le locataire ne peut se prévaloir à l’encontre du propriétaire des informations contenues dans le diagnostic de performance énergétique, qui n’a qu’une valeur informative.

Cela revient à dire que le locataire pourra opposer au propriétaire toutes les informations qui ne constituent pas de recommandations.

« Aucune sanction n’est actuellement prévue si le diagnostic de performance énergétique est mauvais. »

Les diagnostics immobiliers obligatoires pour une location

Le dossier de diagnostic technique, fourni par le propriétaire, est annexé au contrat de location lors de sa signature ou de son renouvellement et comprend :

  • Le diagnostic de performance énergétique.
  • Le constat de risque d’exposition au plomb prévu si le logement est construit avant le 1er janvier 1949.
  • Une copie d’un état mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante pour les logements dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.
  • Un état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, dont l’objet est d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque l’installation date de plus de quinze ans.
  • Dans les zones délimitées par arrêté préfectoral, le dossier de diagnostic technique est complété à chaque changement de locataire par l’état des risques naturels et technologiques.
  • Dans certaines zones, le diagnostic termites.

Références juridiques

Article 3-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989Article 179 de la loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018, dite loi ELANArticle L134-1 du code de la construction et de l’habitation.